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Un contrato de compraventa con reserva de usufructo tiene la capacidad de transferir una propiedad a un comprador, aunque el vendedor haga uso de ella. Es decir, es un acuerdo con derechos reservados, donde el vendedor conserva la utilización del bien hasta que se cumpla el período de la negociación.
¿Qué es el contrato de compraventa con reserva de usufructo?
Es un documento donde las partes involucradas tienen un acuerdo sobre la adquisición de un bien inmueble o mueble con reserva de usufructo. Este es un término utilizado cuando el vendedor hace un traspaso de titularidad de una propiedad, pero todavía hace uso de la misma.
De esta forma, el propietario puede decidir vender a un tercero sin poseer la propiedad del activo, sin embargo, se pueden suceder dos cosas:
- El vendedor sigue utilizando el bien, aunque haya traspasado el dominio de la propiedad, esto es solo por un tiempo determinado en el contrato.
- La otra forma de regular el contrato, es que el comprador transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo.
Todas las cláusulas del contrato de compraventa con reserva de usufructo deben estar claramente definidas por ambas partes, así no habrá problemas entre el vendedor y comprador. Luego, de hacer el traspaso, el vendedor se le llama “nudo propietario”, mientras que la propiedad es “nuda”.
A continuación, te explico más a profundidad sobre los siguientes términos:
Nuda propiedad
La nuda propiedad supone que una persona tenga derecho sobre cualquier bien, pero esto no significa que lo disfrute hasta que el usufructo caduque. Aunque, sea el propietario debe regirse por los derechos que se haya establecido en el contrato de compraventa con reserva de usufructo.
Pleno dominio
El pleno dominio es un derecho directo, donde el propietario puede disponer de ella, cuando se termina el tiempo establecido en el contrato de compraventa.
Usufructo
El usufructo hace que el comprador sea limitado a usar los bienes adquiridos por el tiempo que se hace el traspaso general, a este se le llama usufructuario. Donde el vendedor tiene un compromiso legal de cuidar esa propiedad hasta que el comprador tenga pleno dominio.
Contrato de compraventa con reserva de usufructo ¿Cómo funciona?
El funcionamiento de este contrato hace que las partes tengan derechos y obligaciones diferentes, en el que ambos deben tener una serie de requisitos. Todo esto con el fin, de que ninguno sea perjudicado, sino que los dos pueden obtener los beneficios del contrato.
Por lo general, los vendedores son personas de edad avanzada que necesitan recapitalizarse, debido a que no tienen los recursos financieros para comprar una nueva. Esto es, porque ya no quieren seguir en el mismo lugar de residencia, entonces deciden vender la propiedad, para ir a otros lugares.
Mientras que el comprador, no tiene apuros de vivir en la propiedad o disfrutar del bien, sino que lo hace como una inversión a largo plazo. Es un derecho de propiedad, que solo puede ser usado luego de que termine el usufructo determinado.
¿Cuáles son los beneficios de hacer una compraventa con reserva de usufructo?
Es un contrato que beneficia tanto al vendedor como el comprador, en principio, la venta con reserva de usufructo debe ser bilateral y onerosa. Puede, ser usada para firmar contratos de diferentes tipos de muebles e inmuebles, aunque la más solicitada es en términos de viviendas.
Es importante señalar, que las partes involucradas tienen sus ventajas, por ejemplo, el usufructuario, recibe un capital, ayudándole a adquirir otro bien. Asimismo, el comprador tiene el beneficio de obtener un excelente precio, por debajo de los estándares del mercado en ese momento.
Cuando este caso sucede, el comprador desembolsa el costo total de la nuda propiedad sin tener que pagar algún cargo extra. Por eso, es vital que en el acuerdo estén las dos partes, así el vendedor se compromete a guardar la propiedad en su estado original.
Debes saber que el contrato de compraventa con reserva de usufructo, el comprador nunca será obligado a desalojar o que le sea quitado el bien. Esto debe seguir las condiciones pactadas anteriormente en el documento, en algunas ocasiones se señala que será vitalicio, es decir, hasta el fallecimiento del vendedor.
Otros de los posibles escenarios es que sea una venta con reserva de usufructo, pero en estado de alquiler, aquí el comprador asume ser arrendatario. En este caso, se tiene que someter a las leyes que establecen los alquileres, posiblemente el vendedor pone en riesgo a sus inquilinos, porque pueden ser desalojados.
Derechos de los compradores y vendedores
Como todos los contratos debe tener un equilibrio para ambas partes, que ninguna se vea afectada o beneficiada más que la otra. Por eso, en el contrato de compraventa con reserva de usufructo los compradores y vendedores tienen derechos, los cuales son:
- El vendedor tiene disponibilidad completa de usar el bien, pero no puede, venderlo, traspasar, ni hipotecar, sin antes consultar con el titular.
- El usufructuario (vendedor) recibe el dinero pactado previamente, puede ser completo o por cuotas.
- Para hacer una remodelación, el usufructuario debe informar al titular de la propiedad.
- El vendedor tiene la posibilidad de comprar otra propiedad mientras los términos legales de la anterior se terminan.
- El comprador recibe el título de propiedad del bien, sin embargo, debe esperar a que las reservas del contrato se agoten.
- El propietario puede hacer una venta de la propiedad, pero que el usufructuario no sea desalojado.
- El nudo propietario debe estar solvente con las hipotecas y otros pagos de la propiedad.
Una de las cosas que debes tener en consideración, es que el usufructo no dura toda la vida, el único que puede durar más años, es el usufructo vitalicio, cuando el vendedor fallezca.
¿Cuáles son las obligaciones del nudo propietario?
- Debe ser el responsable del mantenimiento de la propiedad.
- El nudo propietario no puede irrespetar los derechos del vendedor.
- Puede vender, traspasar, hipotecar su título de propiedad, pero debe respetar al usufructuario.
- Cuando expire el usufructo, puede reclamar la propiedad en el estado en que la compro principalmente.
¿Cuándo el nudo propietario recibe el uso del bien?
Para que el comprador reciba el pleno dominio de la propiedad, debe haber varias causas previamente establecidas:
- Fallecimiento del usufructuario, si son varios vendedores, se tiene que cumplir todo los casos en ellos, es decir, hasta que mueran.
- Vencimiento del plazo establecido del usufructo.
- Cumplimiento de los pactos, por ejemplo, si el propietario contrae matrimonio, entonces, recibe el pleno dominio de la propiedad.
- Algún incumplimiento de una cláusula por parte del vendedor.
- El usufructuario puede renunciar antes de los tiempos fijados.